作者：华茂公司 周茂源、王欣

  2026年2月5日 

在中国城市化进程进入存量提质增效的新阶段，传统以土地增值为核心、高杠杆驱动的房地产开发模式已难以为继，探索可持续的城市更新开发模式成为重大理论与实践课题。本文系统梳理了当前主流的四类城市更新开发模式，并深入剖析了华茂公司提出的ASTUS+NICU创新模式的本质特征与比较优势。研究表明，该模式通过“社会-技术系统”与“产城融合住区”的深度耦合，以六项核心专利技术为支撑，以REITs/RWA金融创新为驱动，构建了一个能够实现经济价值、社会效益与生态韧性协同增长的完整闭环。相较于其他转型路径，ASTUS+NICU模式代表了从“空间再生产”向“复杂系统价值创造”的根本性范式跃迁，为当前房地产行业的结构性转型与城市的高质量更新提供了最具系统性和前瞻性的解决方案之一。

我国城市发展正经历从“增量扩张”到“存量更新”的历史性转变。随着土地资源约束趋紧、宏观政策导向变化以及居民对美好生活需求的提升，传统的“拆除-重建-出售”一次性开发模式，在财务可持续性、社会包容性和生态友好性等方面面临严峻挑战。推动开发模式转型，不仅是行业生存的需要，更是城市可持续发展的必然要求。在此背景下，各类转型模式应运而生，其核心理念、操作路径与最终成效存在显著差异，亟需系统的理论辨析与实践评估。

纵观当前实践与理论探讨，城市更新开发模式的转型主要呈现出以下四种典型路径：

该模式的核心逻辑是从“开发销售”转向“持有运营”。开发商或专业机构通过收购或改造存量资产，对其进行提升改造后，以长期租赁、联合办公、长租公寓、社区商业等形式进行精细化运营，依靠租金收入和资产增值获取回报。其特点是现金流相对稳定，但对资本实力、运营能力和租赁市场成熟度要求极高。典型案例包括万科“泊寓”、华润万象生活等。其局限性在于，仍高度依赖区位价值和宏观租赁市场，未能从根本上创造新的价值源泉。

该模式强调通过植入独特的文化、艺术、商业或产业内容，激活老旧空间的价值。其核心是“空间为体，内容为魂”，通过策划设计、招商运营，将工业遗址、历史街区等改造为文创园区、时尚商圈或创新工场。如上海的“上生·新所”、北京的“朗园Station”。该模式能有效提升区域活力与品牌价值，但成功高度依赖于顶级的内容策划与持续的运营能力，内容培育周期长，且易陷入同质化竞争，财务模型往往较为脆弱。

该模式通常适用于大型片区或新城开发，政府与社会资本通过特许经营、设立合资公司等方式合作，共同负责区域内的规划设计、基础设施投资、土地整理、产业导入和公共服务配套。其优势在于能整合政府政策资源与企业市场效率，实现区域的整体升级。如各种“产业新城”项目。但其弊端在于，政企诉求存在天然差异，协调成本高，周期漫长，且在房地产市场下行期，企业平衡现金流压力巨大，容易陷入僵局。

该模式侧重于通过金融工具创新来破解更新项目的资金难题。通过设立专项基金，吸引保险、资管等长期资本，以股权或“股+债”形式投资于更新项目，追求稳定的投资收益。其本质是资本寻找具备稳定现金流的实物资产。该模式为更新项目提供了宝贵的资金来源，但其通常作为财务投资者，不直接参与复杂的更新改造与运营过程，对底层资产的质量和收益 predictability（可预测性）要求极为苛刻。当前多数更新项目难以满足其要求。

这四种模式虽各有侧重，但均未系统性地解决城市更新中的三个根本矛盾：短期投入与长期回报的矛盾、物理更新与社会治理脱节的矛盾、商业利益与公共福祉失衡的矛盾。

ASTUS+NICU模式并非对上述模式的简单叠加或修补，而是构建了一个全新的、自成一体的系统范式。其全称为“自适应社会-技术城市系统（ASTUS）+新型迭代产城融合住区（NICU）”，其本质是将城市住区视为一个能够感知、学习、适应和进化的“社会技术生命体”。

· 主体（NICU-新型迭代产城融合住区）：这是模式的物理载体与价值创造单元。它超越了传统住宅或产业园区的概念，是一个集居住、微产业、能源生产、生态调节、数据交互于一体的复合功能体。

· 左翼（ASTUS-自适应社会技术城市系统）：这是模式的“大脑”与“神经系统”。它是一个基于数据与算法的操作系统，负责整合调度住区内的能源、交通、服务、治理等各项资源，并使其能够响应外部环境变化（如电价、天气、政策）与内部居民需求。

· 右翼（金融策略-REITs/RWA）：这是模式的“血液循环系统”。它通过将住区运营中产生的稳定、可预测的现金流（能源收益、数据服务费、空间租赁费等）进行资产证券化，实现了重资产投入的轻资产化退出，为模式的可持续复制提供了资本闭环。

该模式的颠覆性，根植于其六项相互咬合、生成新价值的专利技术：

1. 住宅经营副单元：不是简单的“商住混合”，而是通过产权或使用权的创新设计，在法律框架内将居住空间合法、灵活地转化为微型生产与创新单元，从根本上激活了“宅经济”，创造了持续的“空间服务”收益流。

2. 住宅同层停车位：解决了高密度城市社区的静态交通痛点，大幅提升了居住便利性与资产价值，其本身也可作为可共享的资产参与运营。

3. 家庭分布式储能与住区虚拟电厂（VPP）：这是模式的价值核心。它将每家每户的储能设备聚合为一股可参与电网调节的“力量”，使社区从能源消费者转变为产销者与调节者。这不仅产生了稳定、可观的调峰收益，更赋予了社区关键的能源韧性。

4. 吸收市政道路积水内涝的海绵住区水库：将传统的成本项（地下空间、排水设施）转化为兼具生态效益（雨水收集利用）、社会效益（缓解城市内涝）和潜在经济收益（市政服务购买）的资产，是“韧性城市”理念的微观实践。

5. 住区“人车宅”区块链数据平台：这是信任与治理的基石。它确保了能源交易、车位共享、社区投票、收益分配等所有行为的可追溯、不可篡改与自动执行，解决了多元主体协同中的信任难题，为精细化管理与金融化铺平了道路。

这六项技术并非孤立存在，而是在ASTUS系统的调度下，形成一个“能源-空间-数据-服务”联动优化的价值网络。

传统的REITs主要针对成熟的商业地产。ASTUS+NICU模式的创新在于，它通过前述技术系统，主动创造和标准化了一类全新的基础设施资产——社区级绿色能源资产包（储能+VPP）、社区数据资产包、经营性空间收益权包。这些资产具有清晰产权、稳定现金流和明确增长逻辑，完全符合REITs对底层资产的要求。RWA（真实世界资产代币化）则提供了更灵活、颗粒度更小的资产分割与流通可能性。金融在此不再是事后融资工具，而是贯穿于模式设计、建设、运营全过程的核心驱动力与价值实现通道。

将ASTUS+NICU模式与前文所述四种转型模式进行系统性比较，其范式优势凸显：

通过比较可知，ASTUS+NICU模式实现了多重超越：在经济层面，它摆脱了对传统土地增值和单纯空间租售的依赖，开创了基于能源互联网和数字经济的全新盈利模式；在社会层面，它通过技术手段将治理内化，促进了社区共同体的形成；在技术层面，它实现了硬科技与软系统的深度融合；在政策层面，它从一个被动适应者转变为主动构建未来城市形态的参与者。

五、挑战与实施前提

当然，ASTUS+NICU这一范式创新也面临严峻挑战：其技术集成复杂度高，初期投资巨大；跨领域（能源、金融、数据、住建）的监管政策需要协同创新；“住宅经营副单元”等创新需要突破现有法规；居民接受新生活方式需要过程。

因此，该模式的实施需要以下前提：

1. 强有力的政企协同：需要地方政府以改革创新的姿态，在特定区域提供“政策沙盒”，允许进行合规性试点。

2. 跨学科的专业联盟：开发商需与能源科技公司、数字技术公司、金融机构形成深度合作共同体，而非总包分包关系。

3. 长期主义的资本：需要认同该模式长远价值的耐心资本支持，而非追求短期快周转的金融资本。

城市更新开发模式的转型，实质上是对“城市价值如何被创造、分配与持续”这一根本问题的重新回答。ASTUS+NICU模式以其深刻的系统思维和强大的技术集成能力，提供了一份极具说服力的答卷。它表明，未来的城市更新，将不再是简单的物质空间再生产，而是构建一个集物理空间、数字空间、能源网络、社会关系、金融工具于一体的“社会技术生态”。

在诸多转型路径中，ASTUS+NICU模式或许不是短期内最容易实施的，但无疑是最具结构性优势、最符合长期发展趋势、最能系统化解当前矛盾的范式选择。它代表了一种新的城市主义——不仅关注空间形态，更关注系统的流动、适应与共生；不仅追求商业成功，更追求社会福祉与生态和谐的共赢。

对于中国的房地产行业与城市治理者而言，深入理解并审慎推动ASTUS+NICU这类模式的试点与演进，或许是在行业深度调整期抢占未来制高点、在城市竞争中塑造独特优势的关键战略。这不仅仅是一个商业模式的变革，更是一场关于如何建造和维护人类未来栖居之地的深刻思想与实践革命。