文章导读
全球二手住宅销售市场在过去二十年中表现出大幅波动，其特征是强劲扩张和严重衰退的不规则周期。1998年，中国政府停止了福利住宅的分配，逐步实施了住宅分配货币化。根据中国国家统计局的数据，1998年至2017年，中国累计房地产投资达到85万亿元人民币，大大改善了中国居民的生活环境，促进了中国城镇化的发展。济南是中国一个典型的500万至1000万人口的城市，在过去十年中，土地供应大幅增加，导致住宅销售/转售市场价格大幅波动。这项研究调查了济南市826个社区的22554笔二手住宅交易，探讨了土地环境特征和规划对整个城市的二手住宅转售价格的多尺度影响。研究结果揭示了济南公寓转售价格的形成机制和空间异质性, 不仅有助于潜在公寓购买者的决策，也有利于加强地方政府在土地供应和规划政策方面的空间公正。
研究材料与方法
中国二手住宅交易对市场高度敏感，由于分布广泛而密集，比全新住宅更能准确反映供需情况，因此其价格波动和形成机制受到了中国购房者和政策制定者的广泛关注。在二手住宅交易中，潜在买家不仅要考虑住宅的位置和结构，还要考虑附近的设施和可达性。深入挖掘二手住宅销售价格的差异特征和动态过程，可以加深对其价格形成机制的理解，进一步支持中国房地产市场的可持续发展。
本研究选取济南市作为研究区域。由于过去十年土地供应的显著增加，济南市城区发生了显著扩张，2023年城市化率达到75.3%。尽管济南的国内生产总值跻身中国前20大城市之列，但其发展明显落后于中国任何主要大都市和知名港口，很少受到国际市场波动的影响。作为中国典型的500万至1000万人口的特大城市，济南的城区在过去十年中经历了显著扩张，2023年的城市化率高达75.3%。如此快速的城市扩张和城市化导致济南住宅销售/转售市场大幅波动。
本研究从链家网获得来自济南市826社区的22554笔二手住宅交易，收集了每笔交易的总面积、卧室数量、年龄、楼层和装修状况等五个内部结构特征和地铁、公交、商业、教育、医院、餐馆、公园、购物、工厂、等十个外部邻里特征，旨在探讨济南市结构特征、邻里设施和可达性对二手住宅销售价格的多尺度影响。主要分析过程的流程图如图1所示。
主要分析过程流程图
研究结果与讨论
济南是中国一个典型的500万到1000万人口的城市，快速的城市扩张和城市化导致济南的二手住宅销售市场出现大幅波动。Pearson相关分析和Moran's I值表明，济南的二手住宅转售价格与大多数内部/外部特征高度相关，并且具有显著的正空间自相关性和区域集聚性。通过进一步对标准化MGWR截距和系数分析揭示了各种内部/外部特征对济南二手住宅价格的影响程度和空间异质性：
对于住宅结构特征方面，济南二手住宅年龄对其价格一直有负面影响，而卧室数量在整个城市范围都有正面影响；住宅所在的楼层和总面积对济南老城区的住宅转售价格有负面影响，这源于许多老旧住宅楼没有电梯和单位面积价格很高等因素；同时由于环境良好和低的单价，住宅总面积对南部突出地区的住宅转售价格有正面影响。
对于邻里设施方面，教育资源对济南二手住宅价格一直有正面影响，影响程度最大的是济南东北部传统工业区；餐馆对整个城市的二手住宅价格持续产生负面影响，影响程度在传统商业区达到最大；由于济南的公园太多，公园仅在北部边缘二手住宅价格产生了统计上的显著影响；银行对整个城市产生了积极影响。而工厂的存在则产生了负面影响，银行和工厂在影响程度的空间格局上相似。值得注意的是购物、商业建筑和医疗资源的影响微不足道。
在交通可达性方面，地铁站的影响不显著，公交车站在拥堵点和东北边缘的影响显著。这主要源于济南地铁运营里程有限。目前，济南市政府正在大力投资地铁建设，将7条地铁线路 (总长203公里) 于2027年前投入运营，可导致济南交通可达性及其对二手住宅价格影响的巨大变化。
研究总结
本研究将有助于济南潜在的二手住宅购买者了解其价格形成机制，从而在交易谈判中做出合适的决策。特别是购物、商业建筑和医疗资源的可达性并没有为二手住宅提供附加值；二手住宅总面积仅仅在南部突出地区对其价格有显著的正面影响，这是由经济条件良好、追求舒适生活环境的老年人推动的；西部地区缺乏足够的就业机会，导致通勤时间长，进而对其二手住宅价格产生了显著的负面影响；教育资源临近对济南东北地区传统工业区二手住宅价格的影响大于南部地区；公交可达性仅对交通拥堵点和东北边缘有较高影响。
本研究也将有助于加强地方政府在土地政策规划和城市公共服务方面的空间正义。根据对邻里特征的影响程度分析结果，为了进一步优化济南的二手住宅价格，建议地方政府向东北传统工业区分配更多的教育资源，在北部边缘建设更多的公园，在西部地区设立更多的银行分行，并提高传统工业区的环保要求。同时，根据该研究对二手住宅结构的影响分析，建议济南的房地产开发商在中部和东部地区建造卧室更多的公寓，在南部突出地区建造大面积住宅，并在新的住宅社区中纳入高质量的教育资源。
原文出自 Land 期刊：https://www.mdpi.com/2851238
期刊主页：https://www.mdpi.com/journal/land
Land 期刊介绍
主编：Christine Fürst, University of Halle, Germany
期刊创刊于2012年，期刊涵盖土地系统科学、地表景观、土壤和水、城乡发展、土地与气候相互作用、水-能源-土地-食物纽带关系 (WELF)、生物多样性研究和健康关系、土地建模和数据处理、生态系统服务以及多功能性等研究，并致力于人类可持续发展。现已被 Scopus、SSCI、AGRICOLA、AGRIS、GeoRef、RePEc 等多个关键数据库收录，5-Year Impact Factor: 3.4 (2024)。
2024 Impact Factor：3.2
2024 CiteScore：5.9
Time to First Decision：16.9 Days
Acceptance to Publication：2.3 Days
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