昨天谈到次贷风行的三个主要因素。首要的当然是房价上涨。房价的大趋势会涨是很多人的信念，毕竟，房子这种资源是有限资源，而人口却越来越密。以前，房贷一直是银行的优质业务，坏账很少。即便有人违约，也有房子抵押，不会出大纰漏，银行要做的就是争取客户。但在竞争过程中，压低利息就是一种不得不用的手段。这也使银行的获利空间一再被压缩。在房价上升期间，许多投资者在银行贷款买房后，一转手就获成倍的利，而银行只有在边上数小钱的份，这不能不让银行气结胸闷。那么银行扩大业务范围，寻找新的贷款对象就成为必然。这样一直受白眼的次贷便登台亮相了。银行的想法是，因为房子在我手里，只要房价不跌，即便还款人的信用有问题或者工作不安定，那天借款人停止付贷了，我收回房子去拍卖也只赚不赔，怕什么呀。那么房价要跌了呢？看看历史数据，房价下行或停顿时间都不长，最多两三年，捱一捱就过去了，只要对次贷多收点利息，多拿点首付，风险就可以控制了。但在实际发行中，门市部发现多收利息和首付不太管用，因为次贷对象不大有钱，这些条件不容易让人进来，怎么办？第一步放宽首付，反正房价涨，如果房价年涨10%，今年100%的借贷，明年就成了91%的有首付贷款了，何乐不为？于是零首付贷款有了，银行还可以体贴入微地为你付律师费，装修费，完了一并计入你的贷款，指望房价一涨，贷款就会进入安全线。那么利息高怎么处理呢？这样，先给你称为促销期的一到两年的低息贷款（有时这个利息甚至比存款利息还低），然后促销期一结束，就转入高利贷。当然，银行也不傻，促销期结束，你要想跑也行，但要付罚款，把我给你的优惠统统连本带利拿回来。先用低息把人套进来再说，到底大多数人没那么有远见。这样，次级贷的第二个因素高利问题就可以得以实施。本来吗，风险愈大，获利愈大就是金融界的公理。

 

如果只有前面两个因素，并不能解释为什么次贷近年来发展得这么快。上面的两个因素已由来以久了，也没见次贷泛滥。想想也是，银行就这么点钱，或者从存款人那儿来的钱，或者从国家银行那儿借来的钱，再不就是投资获利所得。前者数量有限，后两者风险大。同样是贷款，还是优贷安全些。那么是什么原因刺激了次贷泛滥了呢？这个原因就是第三个，也是最重要的原因--证券化。

 

证券化是近年来西方的金融创新，它可以使呆在银行保险柜里的一份份贷款合约变成证券在市场上交易。这样贷款合约就“活”了起来。银行的身份也就从交易一方变成了中介。既然是中介，银行也就不大会在意转手东西的品质。收益也从利息变成了佣金，自然更安全了。中介还有个特点，就是业务越多越赚钱。所以大多数银行都采取了红包和业绩挂钩的政策。于是前台的售贷业务员就会不管受贷条件拼命推销贷款，总部也就睁只眼，闭只眼。这就是为什么贷款审查越来越松，次贷发行量越来越大的原由。

 

证券化给金融市场带来了一系列深刻地革命性地变化，下回我们进一步分析贷款的证券化。