从美国佛州买房的程序看美国社会的法制观念

蒋继平

2015年5月28日

自从1999年4月到达佛罗利达州（Florida）以来，我一共有三次买房的经历。第一次买的是二手房。买二手房比较简单，卖方出一个价钱，买方找一个专业估价公司作一个专业评估，然后买方出一个愿意买的价钱，最后双方讨价还价，以达成共识为成交。当然，这个需要一个中介人。买二手房的程序比较少，主要是银行贷款这一关。

我第二次和第三次买房是新房子。在佛州买新房子很复杂。总的来说有三道程序。第一道是选择地基和房子的模型，第二道是房子的设置和内部布局（自选项目），第三道程序是验收和交货。

先来说说选择地基这个话题。这个主要要看房子所在地的区位，也就是社区的总体布局。美国的每个房产建造商都有自己的独特风格。在佛州，一些社区有人工湖。地基处于湖边的要比街对面的地基贵得多。这个价格不包含在房产商的商业广告内。选好地基后，就是选择模型，也就是房子的大小和造型。实际上，选择地基和模型是同时进行的。这是因为地基的大小决定房子的大小，是规定好了的。在双方谈成后，就要交一笔定金，通常在一万美元左右。然后要签意向合同。这个程序很复杂，一共有80多页文件，几乎要签80次。签字有两种形式，一种是姓名的缩写(Initial)，也就是姓和名的第一个字母。例如：我的姓名是 Jiang, Jiping ，Initial 就是 JJ。还有正式签名。

交了定金，签好意向文件，然后就是建造的具体内容。在建造商正式开始造房前，房产公司会要求顾客对房子进行自我选项。建造商一般在推销产品时已经提前造好了各种模型。但是，这种模型是最高级的档次（Upgrade Model），不是标准模型(Standard Model)。而狡猾的房产商在推销时从来不说这些相关情节。当你交了定金和签了意向合同，要造房子时，他们才会通知你，是按标准模型造，还是要Upgrade模型。这个时候，买方一般会与建造商商讨具体的细节，按照自己的喜好来设置内部架构。这个Upgrade 的内容很多，很复杂，从要不要游泳池，要不要加一层楼这些大的构造，到楼梯的扶手的质料和颜色，瓦片的尺寸和颜色，门窗的质料和颜色，墙壁的颜色等等，几乎包罗一切。假如你要全部达到最高等级，可能要花15 万美元以上，这笔钱是不包含在房子的原始标价上的。你每做一项自选项目，至少需要签两次名。因而，这道程序也很复杂繁琐，需要很多签名。做了自选项目后，确定了正式成交的数额，就要交10% 的定金。比如说，最后的价格是50万美元，那么，就得交五万美元作为定金。当然，要是你全部按照标准来造，签字的次数就少得多。不过，即使这样，你还得在颜色和房子的模型，瓦片的模型等方面作出个人的选择，然后签字确定。

第三道程序是验收和交货。验收是买方的责任，交货是卖方的事。在正式交货前，最关键和最繁琐的是房子贷款。最后成交这个过程需要很多文件和签字。我觉得好像要签一百左右。关于贷款和最后成交的具体文件，因为实在太复杂和繁琐，我这里就不多说了。

我说这些，主要向大家透露一下美国社会办事的严谨性，这是这个社会法律意识强烈的一个明显特征。他们把每一个具体的细节都以法律文件的形式表达出来，要求双方签字认同。这样做的明显好处是，遇到问题，可以有法律文件做证，不需要争论。

这个社会的法律程序不只是针对普通公民的，对政府和公司同样如此。举个具体的例子来说，因为建造商的一个疏忽，车库自动门出了问题，把我宝马车前面的玻璃门砸坏了。我通知房产商，他们立即为我更换玻璃门和修复车库自动门，还要向我道歉，确保各种架构运行正常。

我通过买房子能够深切体会到美国社会的法律程序的严密性，这个使我觉得有一种安全保障的感觉。