超越价格调控：以ASTUS+NICU理论构建房地产价值新范式

——对《求是》推动房地产价格回升的深层次回应

摘要：《求是》文章提出推动房地产价格回升的核心诉求，不仅涉及短期市场稳定，更深层次地关乎国家资产负债表安全、金融系统稳定与居民财富预期。当前依赖传统货币政策与需求刺激的政策工具箱，面临边际效应递减与结构性矛盾加深的困境。本文认为，房地产问题的本质是“价值模式” 的危机，而非单纯“价格水平”的波动。华茂团队提出的ASTUS+NICU（自适应社会技术城市系统/新型迭代产城融合住区）理论，为房地产行业提供了一条从“价格博弈”转向“价值创造”的范式革命路径。该体系通过将住区从静态的“空间消费品”重构为动态的“价值运营平台”，在物理空间、数字治理、能源资产与金融工具四个维度系统性地注入并激活新价值，从而在根本上夯实资产底层价值基础，为实现房地产市场的健康、内生、可持续的价值回升与价格重估提供了可操作的解决方案。

关键词：ASTUS+NICU；房地产价值范式；资产运营；价值循环；金融创新；《求是》

《求是》杂志提出的“推动房地产价格回升”要求，直指当前宏观经济的关键枢纽。然而，传统路径——如降低首付、放宽限购、提供信贷支持——主要作用于流通环节的需求端，其逻辑是通过扩大交易来稳定价格。在住房总体供需关系发生根本性变化、存量资产功能老化与“房住不炒”政策基调的背景下，这一路径难以持续。其根本矛盾在于：价格是价值的货币表现，若资产的内在价值（使用价值与未来收益预期）未能提升，单纯的价格支撑犹如沙上筑塔。

房地产行业正经历从“增量扩张”到“存量运营”的时代转折。问题的核心，已从“如何建造更多房子”转变为“如何让现有和未来的房子持续创造新价值”。ASTUS+NICU理论正是回应这一时代要求的系统性创新。它不追求通过刺激投机来抬高价格，而是致力于通过技术赋能与模式创新，重塑和提升房地产资产的基本面价值，使价格回升拥有坚实的内生基础。

ASTUS+NICU体系通过其系统化设计，为房地产资产注入了传统模式所缺失的四大新价值维度，从根本上改变了其价值构成与估值逻辑。

核心工具：住宅经营性副单元。传统住宅的价值基于固定的房型与区位。副单元专利技术赋予了住宅空间合法的、低成本的功能弹性和生产性潜能。一套住房可灵活切换为“居住+工作室”、“居住+微仓储”或“居住+康养”等混合模式。

价值影响：这直接拓展了住宅的使用价值边界，使其从单一的居住消费属性，转变为具备潜在经营收入和场景适应性的复合资产。资产估值模型中，将新增“空间功能期权价值”和“经营性现金流折现”，从而夯实估值底部，支撑价格回升。

核心工具：虚拟电厂+分布式储能+住区水库。传统住区的水、电、气消耗是纯粹的居住成本。ASTUS+NICU将其整合为可参与市场交易的“微电网”和“水资源循环系统”。

价值影响：住区从能源的被动消费者，转变为积极的产销者。通过参与电网需求响应、峰谷套利、碳汇交易及中水回用，产生持续的运营性收益。这部分稳定现金流（如虚拟电厂年收益）可被资本化，直接计入资产价值，为房价提供全新的、绿色的价值支撑点。

核心工具：区块链“人车宅”同框数据平台。传统住区的资产权属、物业服务、邻里关系存在大量模糊地带和交易成本。区块链平台实现了资产（车位、副单元）的数字化确权、透明化治理与自动化履约。

价值影响：这极大降低了住区内部的交易与管理成本，提升了资产流动性与治理效率。一个权属清晰、治理高效、交易便捷的住区，其制度性溢价显著高于管理混乱的同类资产。数字信任成为一项重要的无形资产，反映在资产估值中。

核心工具：RWA（真实世界资产数字化）与能源REITs。这是价值实现的关键一跃。传统房地产作为重型不动产，流动性极差，估值缺乏连续市场报价。

价值影响：

RWA策略将副单元、车位、甚至未来租金收益流，转化为基于区块链的、可拆分、可质押、可交易的数字凭证。这相当于为不动产创造了高流动性的“金融毛细血管”，使其价值得以在更广泛的金融市场中被发现、定价和流通，从而提升整体估值水平。

能源基础REITs将住区光伏、储能等绿色基础设施的收益权证券化，提前将未来20-30年的绿色收益现值化，一次性注入资产价值，并为开发运营方提供强大的现金流支撑，避免因资金压力导致的折价抛售。

基于上述价值重构，ASTUS+NICU理论通过以下具体机制，务实推动房地产价格实现健康回升：

1.创造新需求，打开价值天花板：传统住房需求已趋饱和。ASTUS+NICU创造的“住产一体”空间，精准吸引了新兴的数字游民、自由职业者、微创客、居家康养者等群体，开辟了全新的“生产性居住”需求赛道，为市场注入新增量。

2.提升存量资产效能，逆转贬值预期：在老旧小区更新中应用该模式，能显著提升其功能、节能、美观与创收能力，使“老破小”焕发新生。这直接扭转了存量资产的贬值预期，并通过RWA金融化让居民即时分享资产增值，形成“价值提升—预期改善—价格回升”的正反馈。

3.形成持续现金流，改变估值模型：传统房产估值主要依赖区位和建筑成本。ASTUS+NICU住区因其能产生能源、停车、空间租赁等多重稳定收益，其估值逻辑可转向收益法（如NOI资本化率）。稳定的运营现金流将支撑更健康、更坚韧的价格体系，抵御市场波动。

4.对接绿色金融，获得估值溢价：集成虚拟电厂、分布式光伏的住区是天然的绿色资产。它不仅可产生碳汇收益，更能吸引ESG（环境、社会、治理）投资资金，发行绿色债券或绿色REITs，从而在资本市场获得绿色溢价，带动资产价格整体重估。

为落实《求是》精神，政策层面应与ASTUS+NICU等创新模式协同，实现从“价格管理”到“价值管理”的跃升：

1.规划与标准创新：认可“住宅经营性副单元”为合法经营性空间，并制定相应建筑标准与消防规范，为其推广扫清制度障碍。

2.金融与监管创新：支持基于稳定现金流的住区能源资产发行公募REITs；在风险可控前提下，探索基于区块链的房地产RWA数字化登记与交易试点，为存量资产金融化提供“安全沙盒”。

3.财税政策引导：对采用虚拟电厂、住区水库等绿色技术的住区，给予专项补贴、税收减免或容积率奖励，激励价值创造。

4.城市更新模式创新：鼓励在旧改中采用ASTUS+NICU综合解决方案，政府通过采购服务、特许经营（BOT）等方式与社会资本合作，共同提升存量资产价值，分享长期收益。

推动房地产价格回升，治本之策在于推动房地产价值模式的根本性升级。ASTUS+NICU理论提供了一条清晰的路径：它通过技术创新与金融工具的双轮驱动，将房地产从土地金融的载体，重塑为承载新经济、新能源、新金融的复合价值平台。

在这一范式下，价格的回升不再是政策刺激下的短暂反弹，而是资产因创造了真实的、多元化的、可持续的新价值而获得的市场重估。这不仅能响应《求是》提出的短期稳定要求，更能为房地产行业构建穿越周期的长期竞争力，使其真正成为支撑中国经济高质量发展、承载人民美好生活的坚实基石。因此，拥抱并推广此类价值创造范式，是推动房地产市场行稳致远的战略性选择。