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物业税如何保护技术经济乃至全民经济?

已有 3875 次阅读 2010-1-26 21:24 |个人分类:未分类|系统分类:人文社科

       我们为什么要关注物业税?因为这不是简单的一个税种的问题,而是关系到中国经济前途特别是技术经济前途的一个全局性问题。如果说公平合理的评价机制的缺位是中国科技腾飞的瓶颈,那么房价的疯狂飙升则是对中国科技竞争力的釜底抽薪。而物业税是危机当前能够扭转狂澜的唯一有效措施。把对物业税的态度上纲上线到执政为民还是为少数人、可持续经济还是一锤子买卖、科学发展观还是唯GDP数字的高度一点都不为过。

       然而,物业税这样一个本来简单明了、保国护民、在多数发达国家行之有效(美、日房地产的大涨大落后面会详细讨论)的好税种,在中国却被遮盖和歪曲的不成样子。首先,电视和平面媒体的财经节目和栏目涉及房地产的话题频繁,却极少谈到物业税(至少我这个关心财经新闻的人一次没见到过)。网上虽有对物业税的评价,不仅反对者众(“众”的前提是多数人太不了解),而且一些学者不惜自毁形象,对物业税进行了极为弱智的曲解。既然如此,作为技术经济的支持者,我就借科学网这个平台将物业税说个明白。

曲解一、房价疯涨乃供需不平衡所致,物业税作用不大

        这一曲解的核心在于回避了各类截然不同的购房需求。当下中国,购房的需求有两大类:金融需求和用房需求;两大类下又各有不同的需求分类。金融需求中有投机炒作、囤房待价高售、和买房对抗通涨。用房需求中有满足基本居住、满足高端居住、房屋出租业务、工业和商业用房,以及为了怕房价剧涨而不得已提前的买房。

        人们的基本需求几十年来一直存在,尽管这一需求会随着人们生活水平的个提高而同步增加,但绝不会和房价的疯涨同步。另外,据朗咸平观察,中国制造业产能的35%建立在工业发达国家的泡沫消费之上,随着泡沫消费的破灭,制造业产能继续扩大并有此对城市居住容量形成的压力有所缓解。居住需求绝无理由造成房价飙升。近年来的房价疯涨不可能是人们的基本住房需求所致,甚至与适当多居宽住无关,而是金融需求,特别是投机炒作和囤房待价高售所为。

        物业税的税率如按照每个身份证的额度没50平米依次从0%,2%,4%,8%,12%等向上递增时,对基本居住需求几乎没有任何不利影响(有的话只能是改善),对多居宽住影响不大,而是选择性地大幅度提高了造成房价疯涨的罪魁祸首:投机炒作和囤房待价高售的成本和风险。既然如此,物业税怎么可能对房价飙升没有抑制作用?去年中国赴美抄底炒房团转了一圈一栋未买是一个注脚。

        在这里提请读者注意:反对物业税的人们在混淆截然不同的购房需求的同时,也一再混淆物业税对目的不同的持房者有着截然相反的作用。对基本居住目的的持房者,税率按居住面积累进物业税不会造成负担,而对大肆炒房者却可以选择性地大幅增加成本。

曲解二、征收物业税使房屋租赁成本骤然升高,承租群体将成为直接受害者

        类似的观点还包括物业税造成工商业用房租金高启,增加了工业和商业成本的增加。事实上,房租的水平是和房价紧密相关的,高房价在导致买房成本生高的同时,买房人数减少,租房人数增加,必然导致房租升高。而物业税恰恰可以在提高炒房成本的同时不提升租房成本,反而通过抑制房价降低房租。

        物业税是如何具有如此选择性的呢?不错,在个人免(物业)税额以上购买的出租用房屋要交纳物业税。但是,所要交的物业税直接在房屋出租业务的所得税中扣除,事实上免交了物业税(一般物业税少于所得税)。生意赔钱时,亏损额贮存起来加入以后年度的所得税计算。如此,不会使物业税转嫁到房租中去。唯一的例外包括三类:1)出租业务是假,借口囤房为真;2)该企业历来偷税漏税,不存在所得税问题;3)打着其他行业的旗号圈地的变相房地产业。

        如果这个乍看有理的误解出自一般民众,不难解释清楚。没想到这一观点却出自于某财经大学地产经济研究中心主任这样一位专业人士中的专业人士!这样一来导致的误解就更广了。

曲解三、物业税导致离婚和买身份证购房

        这是网上见到的一位某大学金融与资本市场研究中心主任的观点,大意是一户人家第二套房屋征收物业税的话会造成百十万家庭妻离子散。其实,稍加思考,就有办法让这种担心大可不必。物业税完全可以按照身份证,设立人均面积的税率递增程序,一个家庭的人一起或分开不改变税率。

        这位专家还担心按身份证设定免征物业税额度会导致有人在去农村购买身份证来城市购房。这一担心就更加弱智了。难道我们会因为小偷中有会开锁的,我们的房门就没有必要安锁?从正面说,收购身份证购买免物业税的房屋是刑事犯罪,是高风险作业。对于本来就挺而走险的小偷来说,刑事犯罪的风险也许不算什么。但是对于买房保值升值的人来说,只要刑法到位,谁能相信买房的人们会把自己半生或几年的积累建立在从农村购买的陌生人的身份证上?既面对刑事惩罚,又担心民事纠纷。

曲解四、借来的土地如何征税?

        这是与曲解三出自于同一专家的观点,但代表性和迷惑性很强。这一观点的糊涂之处(如果不是故意的话)在于混肴了租金和税金的概念。在这一问题上比较容易懂的例子是买车和长期租车,两者在与用车相关的所有税、费上毫无二致,包括牌照费和(在一些国家)每年延长所有卡(ownership card)的费用。物业税的征集没有法理矛盾。无论购买土地所有权还是购买长期使用权,业主均得到土地长期支配权。这类权利在购买之后的维持、保护、服务、享有和升值都离不开政府提供的公共资源。这些公共资源部分地来自于买了(包括多买了)房子的业主,更多地来自于没有购房或只有基本居住面积的住房的大多数人。业主(特别是多买房的业主)为这些公共资源交税理所应当。无论是买卖土地或汽车还是长租土地和汽车,交易的是所有权或支配权,不包括税权或税债。

        况且,物业税的征集对象是囤房者、炒房者、捂盘惜售者。且不说物业税事实上是对这些人的居住以外的额外利益目标征税,就算是对他们干扰正常居住资源分配的行为进行一定的示警性征税也是合乎法理的。注意,人们已经习惯的售后服务是现代社会营销竞争的手段和产物。国家在出卖土地所有权或出卖土地使用权时没有销售竞争,也没有为了促销而附加的免费服务。

曲解五、借期将近,房屋贬值如何征税?

        同一位专家继续说道:土地是借来的,房子是买来的。土地在西方国家物业税中是最重要的税基来源,只有土地在升值,而房子随着年限的增加在贬值。所以无法征集物业税。关于土地,我们上面已经讨论过了。物业税是已时间为单位交纳的税种,你在买来或租来的土地上享受了几年为之提供服务的公共资源就交纳几年的物业税,与租赁年限的长短无关。

       关于土地和房屋的物业税比例,据我了解纽约周边独立别墅的物业税中,如果土地面积是房屋面积的两至三倍的话,物业税中来自土地的部分与来自房屋的部分相等。中国的房屋以高层和小高层居多,土地的占有比例应远远小于美国带有前后院的独立别墅才是。认为土地才是财产的大头证据不足。尽管这一点与物业税的征收无关,只关系到专家讲话的轻率程度。

       另外,就算房屋贬值,其贬值过程也是年年渐进的,物业税分年征缴,其值完全可以随着房屋贬值的进度递减,而且做起来自然、容易。事实上政府只按人均占有面积规定物业税的税率,而不是税额。房屋贬值或升值时,税率不变,但税额随房屋价值起落。也就是说,当70年使用期将近,房产变得不值钱了,物业税的税额也趋近于零。

       也因为分年征缴,物业税是一个非常安全、不易出大错的税种。其税率及执行办法可以随着经验的增加年年改善,而不会一锤子敲错,万劫不复。

曲解六、美、日均有物业税,为何房价疯涨?

        不错,美、日虽有物业税,房价仍大起大落。但是,以此断定物业税对平抑房价起落没有作用仍然证据不足,因为没有同样条件下不设物业税的对比。事实上,美国近十年间的房价大起大约只有2-2.5倍,远远小于中国的近五年的3倍以上。更重要的是美、日房价起落均不以房地产本身为主因,而是全球范围内以华尔街为主导,甚至包括美国政府参与的巨大的金融操作的副产品或一部分。对于美国的房地产来说,几大投行一再利用房地产制造金融衍生品,哄抬了房价。对于日本的房地产来说,日元在美国为首的西方诸国的压力下突然大幅升值所产生的瞬间爆发的购买力推动了房价。在如此巨大的金融压力下,美、日的房价升值幅度不超中国,恰恰说明物业税起到了相当的抵抗作用。

       恰恰是中国的同一类炒房人群,在国内从南炒到北、从沿海炒到内地、从一线城市炒到二三线城市,无往而不胜;但是一到美国,即使如此巨大的金融危机,却因为物业税而一栋未买,空手而归。这可是同等条件下对比鲜明的真凭实据。

曲解七、政府应放弃物业税,多建廉租房

       这一论点只能用岂有此理来形容了。中国地少人多,居住资源本来就紧俏。这种形势下,有人还将紧俏的居住资源变为生财工具,大炒大赚而不用上税。其炒做造成的人民生活成本的上涨,贫困人口的增多,却要由广大没有炒做的人们交纳的税金建廉租房来解决,为其破坏行为背书。是不是太过分了?

曲解八、房价对GDP有支撑作用,万不可降
 
        反驳这一观点对于科技界的朋友相对容易。不计人民生活质量,单纯追求GDP的做法与科技界不论科学价值大量制造垃圾论文异曲同工。从本届政府的执政理念来说,当初科学发展观的提出恐怕就包括了对单纯GDP经济的反思吧?否则,GDP就是了,提什么可持续发展和科学发展观呢?高房价支撑起来的GDP不过是个数字而已,其中既不包括生产的增加,也不反映消费的增量,甚至不代表房屋的增加,而是同样的房屋买了高价而已。这样的GDP,降下去反倒真实反映我国的经济状况。
 
        更准确地讲,房价飙升不是拉动而是摧毁中国经济。与房地产正相关的行业占中国经济总量的比例不到30%,与之负相关的经济占经济总量的比例远大于此。房价飙升致使占经济总量多数的行业成本飙升,其本质是房地产行业掠夺其他行业,而首当其冲的便是代表中国未来的技术经济。房价飙升造成包括科技人员在内的中产阶级贫困化。

曲解九、物业税实施困难,房屋价值难以评估,税率、税额难以确定

       物业税是一个国家所有税种中最容易实施,最不容易造假的税种。所得税可以通过现金交易隐瞒,遗产税可以通过事先的名义购买来削减,物业税的根据是搬不走、藏不住的房子。至于房屋价值,几乎任何小区、物业都有房屋买卖的交易,一个物业的价值在市场上是明确也有案可查的。以交易价格的90%定价值,出入不大。如果物业税不能执行,那么,一个国家就不要征任何税了。

曲解十、政府是房价的坚定多头

       ;不错,如果不计政治利益,曾经无偿地获得了土地的政府如今靠卖地收入自然是地价-房价越高开心。事实上,政府在房地产问题上的一系列行为(而非言语)的确在维护高房价。但是,政府却有着现任和继任之别。坚拒物业税的政策同时还是现任管理层对其继任或继任的继任的执政资源的掠夺。卖地收入是有边界的(即无地可卖的那一天),而且对于地少人多的中国来说,这一边界正在接近。继任们终将面临巨大的卖地收入嘎然而止的时刻。

* *********** 

     对物业税的误解已经解释了一番,该将物业税的正面作用介绍一下了。

作用一、保持房屋作为居住设施的功能

        如上所说,中国地少人多,居住资源紧俏。炒房、囤房、捂地惜售将有限的居住资源变为生财工具,只能使人民的住房条件雪上加霜。而物业税是唯一能够立竿见影,不影响(反而维护)人民生活,选择性地抑制炒房、囤房、捂地惜售的举措。人们的基本居住需求是一个缓慢变化的过程,基本居住需求绝不会造成房价飙升。

作用二、保护中国经济,特别是技术经济
 
       一个国家总要通过进出口与其他国家进行经济上的交换,输出自己所长,换回自己所短。对于中国这样一个人均土地、人均资源和人均能源都相对贫乏,环境压力相对严重的国家,以任何直接或间接方式卖土地、费能源、毁环境都不服和可持续发展和所谓科学发展观,也不符合民族的长远利益。中国能够向世界源源不断地提供的只有不附带大量资源和能源消耗的纯劳动力,即向世界输出技术。
     
      中国庞大的人口和固有的传统文化造就了几亿省吃俭用将子女送进学堂的父母,致使中国每年毕业的大学生达到美国的2.5倍之多(工程类的学生更超过这一比例),构成了技术生产的巨大劳动力资源。但是,由于我国在相关法规(如专利法规定侵权的罚金上限为100万人民币而发达国家为上亿美元;公司法规定无形资产股权的上限为33%而发达国家技术企业中无形资产的实际比例为90-95%)及企业文化的落后,中国巨大的技术研发人力资源没有发挥相应的作用,与落后的创新力之间形成新的经济基本矛盾。

        正在这时,中国的机会来了。全球日益恶化的气候和环境都要求人类改变大规模物质生产和无节制物质消费的生存方式。在低炭经济的诉求下,更加环保节能的生产工艺,安全、低耗和小排放的汽车,便利而逼真的视频会议,高效、靶向和小剂量的药物(同时降低药物产量)等将在人类的生产和消费中占有越来越大的比重。技术经济的时代到来了。在技术经济的国际竞争(或曰国际分工)中,中国巨大的技术研发人员人数及其性价比和发达国家高昂的技术人力成本和飞快的研发业烧钱速度相比成为举世难得的经济资源。2006年美国国会辩论针对中国的研发外包以来,来中国寻求技术合作(已经超出了人们惯常认为的CRO行业)成为各大跨国企业的普遍共识和积极行动。然而,房价由于炒作而病态飙升使技术研发人员的生活水准跳水式下降,同时也大大降低了中国研发人员的性价比,中国在技术经济领域唯一而巨大的优势将化为乌有。

        如此形势下,唯一能够力挽狂澜、立竿见影,有效地遏制房屋炒做造成的房价飙升的杀手锏非物业税莫属。本来一些应该很在行的专家能够不惜自毁形象,拿出些那么弱智的理由反对和歪曲物业税的事实本身恰恰说明物业税具有一招致胜的强大威力。

作用三、节约用地

        当下,中国的各行各业但凡有少许理由、有一定的路子无不千方百计地多拿(“拿”指要求政府批准)土地。在拿地问题上,没有需要与否的考虑,政府能够批多少、贷款能够贷多少就拿多少。如此行为对本来就地少人多的中国资源状况造成了巨大的浪费。物业税能够让这些企业或事业单位为超出用地需求的额外土地和成本得不偿失,从而节约用地。

作用四、提高房屋质量

        物业税还有一个容易被忽视的作用就是促进房屋质量的提高。由于物业税的税率按照每个身份证占有的面积递增,在有限面积内尽量改善居住条件变成为一件很划算和明智的措施。虽然房屋质量的提高会在增加价值的同时增加物业税,但是,和增加面积相比,税率没有增加,仍然划算。况且,在免税面积之内的房屋,无论如何提高质量均不导致物业税。

       如同上面几次提及,中国地少人多,土地资源紧俏。在有限的土地上提高房屋质量也是对土地资源的节约。

作用五、有利于社会共生

        病毒中,越是温和的越容易长久流传,存宗百世。这是因为温和的病毒不大伤害宿主,从而与宿主共生共存。相反那些毒性大,将宿主至于死地的病毒大都传不长久,只能与宿主同归于尽。允许房地产无税炒做,就是允许恶性病毒大肆传播。到头来中国经济这个宿主崩溃,虽然穷人们先死,从长远来说,对靠炒房而发起来的人们未见得是最有利的。物业税通过国家税收的强力手段帮助至今执迷不悟的炒房族实践社会共生的科学原理。

总结

        物业税这样一个合理、有效、易行、安全、对现代国家的经济活动不可或缺、对地少人多的中国更为重要的税种,在中国非但五、六年时间都没搞定,被歪曲成妖魔鬼怪。这里既有特殊利益阶层在利益上的顽强抗争,更有这一阶层在进化阶段上拒绝共生的原始与愚昧,同时还有管理层的举棋不定。提出物业税的五、六年来,管理层一直努力避开这个唯一有效的措施来解决人民住房上的民生问题,结果却一再适得其反。但愿本文能够引起足够的关注和思考。


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