【生活点滴(3)】



随着经济低落，房地产市场不景气，许多建筑商破产，不少新房由银行收回并以低价销售。也许，这是一个换房的好机会。但对于大多数“贫下中农”来说，无力支持两幢房子的消耗；有些人愿意拥有两套房子，自己住一套，出租一套。从经济上看这是可行的，因为房子的租金可以用来交贷款利息，还可以小赚一笔。但从实际操作上，这样做非常麻烦，特别是比较旧的房子，三天两头出毛病，老得请人修理或者自己修补。有时房子租不出去，有时遇到难缠的租客，拒交租金，还得打官司。有人在美国当“地主”当得很滋润，但是大部分人不能当，或者不愿当。这倒不是怕当“剥削阶级”，而是因为大多数人怕麻烦。

所以，对于大多数人来说，要想换一套房子，必须现把现有的房子卖掉。这就面临两个问题：是自己卖还是找房地产经纪人（realtor）来卖？找什么样的房地产经纪人来卖比较好？

如果自己卖，需要打广告，自己接待来看房子的顾客，对房子修整美化，价格评估，学会房地产过户的所有法律手续。这样省了一大笔钱，可是要赔进许多时间。另外，自己打广告往往没有房地产经纪人效果好，他们都有自己的销售网络，有标准的编号系统，有规范的房产资料介绍。有些房地产经纪人还提供很漂亮的网页，放上房子各种角度的照片，甚至有录像或三维虚拟环境，能较好地召揽各种顾客。

如果请房地产经纪人来卖，他要收房子卖出价的 6%。比如你的房子卖了四十万美元，他要收你两万四千美元。这笔佣金不算小，但是如果经纪人能卖出个好价钱，那也不错。比如假设自己卖最多只能卖 37 万美元，人家给你卖了 40 万，除了佣金外你还是赚了六千美元不是？可是你永远不知道如果自己卖时到底能卖多少钱，而且你也不知道经纪人是否真的是从你的利益出发而去尽力争取卖个最好的价钱。一般来说买房的人也有经纪人，这样那 6% 的佣金要在卖方经纪人和买方经纪人之间平分，每人得到 3%。另外，每个经纪人必须向他所在的公司交出他所得的一半，所以你的经纪人最终只得到房子售价的 1.5%。比如说四十万的房子，最终你的经纪人会将 6000 美元装进自己的口袋。如果有买方愿意出 40 万，而你想再加一万，你的经纪人会千方百计地为你争取吗？

让我们来仔细算一算。如果房子卖 40 万，除去佣金（2.4 万），你自己拿到手 37.6 万。如果能卖出 41 万，除去佣金（2.46 万），你自己拿到手 38.54 万， 比原来多得了 9400 美元。再看看你的经纪人，如果房子卖 40 万，他得到佣金 6000 美元；如果房子卖 41 万，他得到佣金 6150 美元，比原来多赚了 150 美元。换句话说，如果把房子多卖出一万美元，你净得 9400 美元，你的经纪人净得 150 美元 －－你觉得他会为你极力争取多卖一万元吗？所以，经纪人的主要兴趣和目标是极力促成买卖，只要有一个 offer, 他就会极力怂恿你接受这个 offer。

如果要卖房子，而且决定聘用经纪人，那么在你和经纪人之间的这个利益差必须清楚。

伍加，2010年2月18日


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