文/李峰（首都经济贸易大学数量经济中心/中国企业生产力研究中心）

【导语】：大树不会长上天，树根不会掘到底！这是股市的一句名言，同样适合于楼市。按照3至4年的基钦周期计算，本轮楼市下行将会止于2015年2月；按照国房景气指数计算，最悲观的见底时间为2015年12月！按照笔者构建的城市信心指数计算，2014年12月楼市短周期上升通道已开启，地产春天已经来临；但真正的暖春或将延迟到2015年的5月或6月份。二手房是一手房的市场先导，二手房市场波动快于一手房1-3个月。

在我国最为传统和久远的房地产趋势预测指数是国房景气指数，又称“全国房地产开发业综合景气指数”，是国家统计局在1997年研制并建立的一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系。

国房景气指数是由8个分类指数合成运算出来的综合指数，具体为：（1）土地出让收入指数；（2）完成开发土地面积指数；（3）房地产开发投资指数；（4）资金来源指数；（5）商品房销售价格指数；（6）新开工面积指数；（7）房屋竣工面积指数；（8）空置面积指数。用于计算这8个分类指数的具体指标共计14个，具体为：（1）新开工面积指数；（2）房屋施工　面积指数；（3）国有单位投资指数；（4）国内贷款指数；（5）利用外资指数；（6）自筹资金指数；（7）住宅销售价格指数；（8）办公楼销售价格指数；（9）商业营业用房销售价格指数；（10）个人商品房销售额指数；（11）竣工房屋价值指数；（12）住宅空置面积指数；（13）办公楼空置面积指数；（14）商业营业用房空置面积指数。上述指标基本囊括了国家统计局公布的所有房地产类统计数据。

1、短周期下行已见底

从图1可以看出，就单月指数来看，我国房地产市场的第1个波动峰发生在2001年4月，相距2000年6月10个月；第2个波峰发生在2003年的2月，相距第2个波峰21个月；第3个波峰发生在2006年11月，相距第2个波峰46个月；第4个波峰发生在2007年11月，相距第3个波峰13个月；第5个波峰发生在2010年3月，相距第4个波峰27个月；第6个波峰发生在2011年5月，相距第5个波峰14个月；第7个波峰发生在2013年2月，相距第6个波峰20个月。平均来看，两个波峰之间的平均时间距离为24个月。最长的为第2个波峰至第3个波峰之间的距离，为46个月。从曲线形状来看，本轮起始于2013年2月的周期性下行与起始于2003年2月的周期性下行尤为相似。2003年2月周期性下行的谷底为2005年12月，相距2003年2月，共计35个月。按照此预测，本轮房地产周期下行谷底最晚截至时间为2015年12月。但可喜的是，起始于2003年2月的周期性下行胶着期为2003年2月至2014年12月，时间长度为23个月，真正的下行周期为12个月。本轮起始于2013年2月的周期性下行胶着期为2013年2月至2014年4月，胶着期为14个月，如果按照上一轮下行周期12个月计算，本轮下行周期的截至时间应该为2015年2月。

国房景气指数不仅为国家宏观调控提供预警机制，也为投资者选择投资机遇提供统计信息。但由于国房景气指数的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，因此，国房景气指数无法规避如下3个方面的局限：（1）数据调整。有些指标如房地产销售价格指标必须先计算后才能得到，有些指标如资金来源、空置面积等必须先进行推算。（2）消除量纲。14个指标的计量单位不同，不能直接相加综合平均，必须采用消除量纲影响的方法来对数据进行同度量处理。（3）权数确定。由于是合成指数，因此需要对各参与计算的指标进行加权处理，即使征求部分专家意见初步确定了国家级各分类指数权数值，也无法避免权数确定过程中的主观性。

2、短周期上行已开启

综合来看，国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，因此无法对房地产市场发展的结构变化做出预测，也无法利用房地产市场结构数据来对房地产市场发展做出预测。无论是总体指数还是结构指数，指数编制的基础是需要有可获取数据。自2011年开始，国家统计局按月度发布70个大中城市新建住宅、新建商品房和二手房价格变化情况。如何基于70个大中城市新建住宅、新建商品房和二手房价格变化情况编制新的房地产趋势变化预测指数成为新的需求。如果我们将70个大中城市房价变动的一致上升看作整个市场的信心指数，那么通过计算每个月房价上涨城市数占比就可以编制房地产周期预测的城市信心指数。

 从图2可以看出，国房景气指数和城市信心指数总体趋势一致，不同的是城市信心指数在短周期中的波动更加的明显。从发展趋势来看，在2014年9-11月3个月70个大中城市房价普遍下跌后，2014年12月开始已有1-2个城市房价开始上涨，并有更多几个城市房价开始止跌。可见，2014年12月开始城市信心指数已经开始进入上升通道，房地产短周期的春天已经来临。值得注意的是，参照上一轮房地产短周期上升趋势特征，自2012年1月城市信心指数见底，到2012年6月城市信心指数回复，历时5个月。由此推测，2014年12月本轮城市信心指数见底，到本轮城市信心指数回复应该是在2015年5月。

3、二手房是市场趋势先导

进一步从图3可以看出，二手房市场城市信心指数要快于一手房城市信心指数1-3个月。二手房市场是一手房市场良好的先导。2014年10月二手房城市信心指数已经进入上升通道，比一手房要早2个月，从而进一步明确一手房已经入上升通道。但值得注意的是，二手房城市信心指数的波动性要大于一手房，因此，未来二手房的发展趋势依然需要2到3个月加以确认。

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