博文
控制拆迁成本未必就能控制房价
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中国经济时报时评2010-08-17
■周子勋
中国经济新闻网讯： 北京市政府办公厅日前印发《2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案》，强调将通过调控和平衡拆迁安置补偿水平，控制拆迁成本，并责成相关部门针对拆迁成本过快上升，制定合理、可操作的措施。
控制拆迁成本以控制房价的尝试目前看来的确是一个值得可圈可点的举措。该措施的逻辑是：因为拆迁成本是土地成本的一部分，如果拆迁成本过高，势必推高土地成本，而土地成本过高势必推高房价。反之，政府如果要想控制房价，必要控制土地成本，控制土地成本亦需控制拆迁成本。
但逻辑自洽未必意味着现实必定可行。在需求远大于供给的情况下，房价取决于需求而并不主要取决于成本，以往低价拿地的开发商，不是照样卖出了高价吗？除非有相应的成本—价格约束，否则，控制拆迁成本能否真正对房价起到一定控制作用，目前实难判定。虽然北京去年就已经针对招拍挂中“价高者得”的模式进行了完善，但即使目前处于史上最严的房地产调控时期，房价依旧坚挺。7月北京房屋销售价格同比上涨12.4%，环比增幅与上月持平。其中，新建住宅销售价格同比上涨20.1%，环比上涨0.3%。显然，当前楼市调控政策的效果并不明显。
将房价上涨因素完全归结为拆迁成本过高有失偏颇。实际上，政府上游的土地垄断算得上房价上涨的推手之一。我们看到，现在实施的“招拍挂”制度除加强了政府土地垄断供应之外，调节地价和房价的功能被证明是落空的。从本质上说，当前这种土地利益的博弈是地方土地财政在作祟。据北京市土地整理储备中心的数据测算，2009年全年通过招拍挂方式成交的各类土地达247宗，成交金额达928亿元，土地出让金收入占财政收入比重达到45.9%。而当前的房地产调控使得土地出让价格下降，从而影响了地方财政，于是压缩拆迁成本也就成了顺理成章的事情，而这也是政府可以通过行政手段加以控制的。
另外，控制了拆迁成本，被拆迁者的利益诉求又将如何保障呢？据介绍，西长安街拆迁区域内市政基础设施相对落后，居民居住条件、居住环境较差，户均住房面积约20平方米。按此计算，一户居民实际拿到的拆迁款在80万元上下，根本不够买一套满意的商品房。此外，该地区还有9平方米左右的住户，就算按一平方米10万元的补偿，那也就是100万元，这个补偿款目前在北京五环外买套房子都不容易。
虽说国土部发布了《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，征地补偿应做到同地同价。但是，在现实中未必能保证各地都统一执行。
拆迁问题远没有想像中简单，不仅直接涉及各级政府、开发商和拆迁户的利益，更是关系到公共利益、土地使用权、货币补偿等一系列问题，这些问题要想在短期内迅速达成共识，确实不易。
https://wap.sciencenet.cn/blog-86879-354030.html
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■周子勋
中国经济新闻网讯： 北京市政府办公厅日前印发《2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案》，强调将通过调控和平衡拆迁安置补偿水平，控制拆迁成本，并责成相关部门针对拆迁成本过快上升，制定合理、可操作的措施。
控制拆迁成本以控制房价的尝试目前看来的确是一个值得可圈可点的举措。该措施的逻辑是：因为拆迁成本是土地成本的一部分，如果拆迁成本过高，势必推高土地成本，而土地成本过高势必推高房价。反之，政府如果要想控制房价，必要控制土地成本，控制土地成本亦需控制拆迁成本。
但逻辑自洽未必意味着现实必定可行。在需求远大于供给的情况下，房价取决于需求而并不主要取决于成本，以往低价拿地的开发商，不是照样卖出了高价吗？除非有相应的成本—价格约束，否则，控制拆迁成本能否真正对房价起到一定控制作用，目前实难判定。虽然北京去年就已经针对招拍挂中“价高者得”的模式进行了完善，但即使目前处于史上最严的房地产调控时期，房价依旧坚挺。7月北京房屋销售价格同比上涨12.4%，环比增幅与上月持平。其中，新建住宅销售价格同比上涨20.1%，环比上涨0.3%。显然，当前楼市调控政策的效果并不明显。
将房价上涨因素完全归结为拆迁成本过高有失偏颇。实际上，政府上游的土地垄断算得上房价上涨的推手之一。我们看到，现在实施的“招拍挂”制度除加强了政府土地垄断供应之外，调节地价和房价的功能被证明是落空的。从本质上说，当前这种土地利益的博弈是地方土地财政在作祟。据北京市土地整理储备中心的数据测算，2009年全年通过招拍挂方式成交的各类土地达247宗，成交金额达928亿元，土地出让金收入占财政收入比重达到45.9%。而当前的房地产调控使得土地出让价格下降，从而影响了地方财政，于是压缩拆迁成本也就成了顺理成章的事情，而这也是政府可以通过行政手段加以控制的。
另外，控制了拆迁成本，被拆迁者的利益诉求又将如何保障呢？据介绍，西长安街拆迁区域内市政基础设施相对落后，居民居住条件、居住环境较差，户均住房面积约20平方米。按此计算，一户居民实际拿到的拆迁款在80万元上下，根本不够买一套满意的商品房。此外，该地区还有9平方米左右的住户，就算按一平方米10万元的补偿，那也就是100万元，这个补偿款目前在北京五环外买套房子都不容易。
虽说国土部发布了《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，征地补偿应做到同地同价。但是，在现实中未必能保证各地都统一执行。
拆迁问题远没有想像中简单，不仅直接涉及各级政府、开发商和拆迁户的利益，更是关系到公共利益、土地使用权、货币补偿等一系列问题，这些问题要想在短期内迅速达成共识，确实不易。
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