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结合上海的“拆违”分析重庆的“地票”制度

已有 3758 次阅读 2017-6-28 11:45 |个人分类:社会科学|系统分类:人文社科| 上海, 重庆, 黄奇帆, 地票, 拆违

结合上海的“拆违”分析重庆的“地票”制度

重庆市金融办公室的数据显示,2016全年,重庆市新发布地票交易公告14批次2.5万亩,结转2015年未成交指标0.51万亩,成交地票2.66万亩、50.54亿元,同比分别增长26.9%、28.8 %;全部完成贫困区县提请的1.67万亩交易指标。(因拨付金额有一年左右延期,未列入)

而重庆市2016年的商、住类土地成交面积为1009万平方米(1.5万亩),同比去年减少9.4%。可建筑体量约2231万平方米。土地成交金额705亿元。

可以看出,重庆市地票制度对于重庆市土地市场、房地产市场起到了支撑性的保障作用。

关于重庆地票交易情况,2017年已经成交5批。情况如下:


第一批,1335.7亩,均价为19万元/亩。

第二批,2403.7亩,均价为18.89万元/亩。

第三批,527.8亩,均价为19万元/亩。

第四批,3072.3亩,均价为18.6万元/亩。

第五批,1495.8亩,均价为18.6万元/亩。

(数据来源:重庆市土地交易所)

从上述数据看到,在半年时间内,重庆市政府通过地票获得了8300亩左右的建筑用地指标。并且,每亩价格在近几年达到稳定。

而重庆市人口总量3048万左右,60%的城镇化率,土地储备必须跟上,在房地产和工商业用地价格稳定的情况下,保证了社会经济高投入、高增长的发展模式。地票制度保证了的建设用地供应。这个制度也引起了全国瞩目。

那么这样一个制度,为什么在其他地方无法推广?这需要我们具体情况具体分析。

一、地票制度的前提条件

地票制度必须是城乡建设用地指标远距离、大范围置换,就近城镇化并不适用,也无任何意义。

地票,是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦,变成符合栽种农作物要求的耕地,经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标,由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。这个凭证就称为“地票”。

远郊农村的闲置建设用地,受区位所限,开发建设机会相对较少,土地价格很低,一旦通过地票交易,就可以突破级差地租的限制,提升其价值。

而城市近郊农村土地潜在价值本身就比较高,通过征地动迁,农民即可获得较高的经济收益,没有必要搞地票交易。

而重庆地票主要来源于相对偏远的渝东南、渝东北地区,也证明了这一点。大部分地票标的位置,与重庆市政府办公大楼直线距离100公里以上,位置偏远,经济相对落后。重庆至今还有14个国家级贫困县,这些贫困县的面积加起来比北京+上海+天津的面积还大。而地票制度的实施,可以给每户农民带来10万元的收益,这对他们来说,是一笔不小的收入。

研究重庆地票制度,需要关注这些贫困县农民的收入情况,否则就会纸上谈兵。

成都人口不过1600万左右,面积仅为重庆市的17.4%,但GDP与重庆相比却达到7:10左右。所以不具有重庆的城乡土地差价空间,地票制度的实施难度就成倍增长。

上海更不用说了,基本实现了城市一体化,最偏远的乡村,宅基地拆迁补偿也高得令人咋舌。所以,黄奇帆才建议上海实行跨省市的地票制度,如与黑龙江合作。

二、地票制度实施要求

地票制度实施要求,主要是价格的稳定性,而价格的稳定取决于市场供给与需求。所以要保证农村宅基地退换、复垦,保证地票可供给规模。

而成都等许多地方,在地票交易时,没有做好这一点。他们只是实验性地推出几十亩地票尝试,并且没有向市场公布年度计划。在需求方的激烈竞争下,迅速失控,引起市场动荡,导致地票拍卖被迫终止。

能否稳定地,定期推出地票幅地,是地票制度实施能否成功的关键。许多人一直认为,随着重庆的发展,重庆地票拍卖价格将迅速上升至20万每亩,30万每片亩,并在价格飙升中失去执行力。

但从17年数据来看,重庆市政府的地票制度实施是非常稳健的,并在市场供给、需求调控方面,显得游刃有余。

从这一点看,重庆市政府的前瞻性和执行力是优秀的。

三、地票制度的客观条件

从现实需求来看,《重庆市土地利用总体规划(2006—2020)》。2020年前,重庆将完成近20万亩农村建设用地复垦任务,每年约有3万亩,恰好与地票需求衔接。这是重庆地票制度的客观条件。

另外,有学者提出,重庆地票供大于求,重庆市政府储备了大量土地,增加了财政负担。这种说法,应当结合房地产市场和工业经济水平发展情况综合分析。从财政上来说,重庆市政府在地票上,并没有多大负担,一方面,资金压力转嫁给了开发商(市场),另一方面,重庆在资金拨付上有较长的延期,也缓解发资金压力。

再加上经济发展速度一直较高,财政收入、税收收入持续增长,通过发展解决了问题。

四、关于上海的拆违

大家都认为每个城市都有土地的需求,城市对土地的需求是无止境的。并非如此。上海、北京等地,已经提出控制人口、控制建设用地,减量增效,治疗大城市病。特别上海,更是通过大规模拆违,进行生态补偿和更换部分用地指标。

16年上海全市拆除的违法建筑总量达5141.58万平方米,是2015年总数的3倍。17年上海已拆除违法建筑3643万平方米,完成全年确保5000万平方米拆违量的72.9%。

上海市住建委相关负责人表示,通过前两轮综合治理,上海郊区已腾出土地约46平方公里,第三轮还可腾地约34平方公里。在总计80平方公里的土地中,属于“104”“195”区域可用于开发建设的有27平方公里,计相当于增加3.75万亩建设用地。

同时,由于生态补偿带来的环保效应,国务院对上海奖励建设用地若干,作为计划外指标。

在城市建设用地受到控制,并且有控制人口总量的压力之下,上海通过拆违来减量增效,一方面补偿环保,另一方面增加建设用地,走出了一条新路。

五、城市发展一定要因地制宜
   现代的政府管理,很大部分是城市管理。而不仅仅是以往的一切看GDP。所以重庆地票近十年来,生命力强劲,制度实施保障了稳定性。政府通过优秀的执行力保障了地票市场的活跃与稳定,为城市发展提供了支撑。

重庆的地票是复垦,增加城市建设用地。而上海的拆违是环保,增加城市建设用地。二者居然有异曲同工的作用。这说明,城市管理,一定要因地制宜,不可生搬硬套。




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1 樊采薇

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