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美国低收入住房保障和次贷危机
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美国低收入住房保障和次贷危机
黄安年文 黄安年的博客/2009年3月13日发布
10年前笔者就美国住房问题写了一篇文章,阐述罗斯福新政起，美国政府着力解决住房问题，缓解低收入家庭的住房难的政策(《美国政府的住房福利保障政策--从罗斯福新政到约翰逊“伟大社会”时期》，《山东师大学报》1998年第4期，2007年3月日博客发布)。文章谈到,住房政策主要涉及公共住房补贴、房租补贴;利息补贴;消除贫民窟、移民住房等。其中解决低收入者和贫困户的住房问题是美国政府重点关注和解决的问题。
文章结束语提到20世纪30年代到60年代美国政府的住房政策趋势：
第一,住房问题是和社会福利相联系的重要的社会和经济问题,它并不单纯是社会福利问题,其中的对中低收入家庭和个人的住房问题及社区、城市发展和社会福利紧密相关,有的本身就是社会福利的重要组成部分。在美国现代史上,住房建设及其相关行业长期以来成为影响美国经济发展的生长点之一,因而无论就经济发展而言还是就社会保障政策而论，住房政策在美国政府的宏观和微观经济政策中都占有重要的一席。
第二,作为美国社会福利保障重要内容的住房保障,自罗斯福以来为中、低收入和贫困者的家庭和个人提供低费用的公共或私人住房问题是当代美国政府不同程度地关注和解决的课题。为贫困的老年人提供低费用的公共住房问题也是当代美国政府不同程度地关注和解决的一个问题。解决美国城市发展中的畸形----贫民窟和落后社区,改建和重建美国的旧城市,建设新的美国社区,规划新的城市和居民点则是美国政府发展住房计划另一个重点。在这些问题上美国两党的并没有原则的区别。
第三,美国政府解决住房问题主要依靠财政政策和税收政策,依靠联邦政府和州、地方政府及公司,社区及个人间的调整政策,依靠财源和兴办及管理的多层次、多渠道等途径。两党在这些问题上,主要是涉及财政拨款和税收政策、贷款政策及优惠倾斜政策的分歧。从历史上看,30年代以来,美国政府在住房政策上经历了开始干预——强化干预的过程。自尼克松总统以后则走向有节制地干预的过程。
第四,由于住房问题和城市规划,经济发展以致种族关系,社会稳定相连,对于一些措施的利弊,需要全面地考察,例如为解决低收入和贫困家庭的住房兴办公共住房,固然解决了部分贫困家庭'和个人的燃眉之急,但是依赖政府分房政策也带来某些人躺在丰裕社会身上睡大觉的“懒人”心态,而穷人区的集结由黑人集结区扩及西裔，某些亚裔集结区则带来了越来越严重的社会问题。从而使社会福利问题直接和社会稳定紧密相联,从这个意义上说,住房问题是发展经济问题,也是社会和政治稳定问题。
上面谈到的是美国社会保障扩张时期的住房保障政策。需要注意的是,自70年代以来美国出现了社会保障政策的收缩,政府的低收入保障住宅投入大幅度减少，与此同时我们看到美国出现了持续不断的外来移民潮,而美国二战后的婴儿潮进入育龄高发期引发了住房的强烈需求。80年代以来，美国保守主义经济思潮放宽了金融监管为各种住房需求者提供贷款，加上长期的低息政策,刺激了一轮有一轮购房潮,在这些购房潮中政府担保的少了,政府提供的廉租房少了,大量的尚不具备足够资金条件的购房者在某些金融次贷机构的贷款捆绑刺激下,购买了新房,形成了次贷住房的金融泡沫,到了2007年起,开始蔓延并发展为2008年的金融危机。
这个教训说明,住房需求是刚性的,为解决低收入和贫困家庭的住房兴办公共住房的需求同样是刚性的。为低收入家庭和年轻夫妇提供适当的住房应该作为政府社会保障需求的重要内容,如果政府不能尽职,而金融监督又很不尽力,很可能为那些利益熏心的金融家有提供了可乘之机来满足这类刚性需求。
居者有其屋是所有人们的期望，这和经济实力是联系在一起的,对于低收入人群来说,但是即使在美国也不可能一步到位,来到美国的新移民或者刚刚结婚的一些年轻夫妇，一开始并不具备购房条件，那么相当多的人理性地选择了租房，以后创造条件购房，但是如果房屋建造商和金融机构合谋以低利贷款吸引购房，使人感觉租房不如购房,那么即使不具备购房条件的人也会首选购房的。所以“居者有其屋”是一回事，“人有所居”或“住有所居”则包涵了可以租房住的概念，这是很重要的政策。
居民的经济实力不同,政府和企业需要为不同层次的广大居民提供多层次的住房需求，建设多层次的住房体系。加大社会保障性住房建设,并鼓励尚不具备购房能力的人通过租赁的方式来解决住房问题，实行保障住房和市场购房两条腿走路。
笔者以为，在城市建设规划中还要特别注意避免保障性住房过于集中在某一地区,加强保障性住房地区的交通教育医疗和文化娱乐设施的配套工程，防止未来新贫民窟的重现。
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