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美国西部硅谷地区住房观感
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美国西部硅谷地区住房观感
黄安年文 黄安年的博客/2008年1月19日发布
本文最初发表在2004年3月16日学术交流网上,现在我的博客上发布。
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美国西部硅谷地区住房观感
黄安年文 发表：学术交流网/美国问题观察/2004年3月16日首发
一个地区的住房价格变动在一个重要层面了反映了该地区的经济和社会生活地位的变化,80年代以来随着美国西部硅谷迅猛发展,硅谷地区的住房价格有增无减,即使2000年初夏IT行业受重创以来，依然不减当年。今年2月下旬我们在美国西部行中走访了多家住房，有了更多的感受。
圣他克拉拉县（Santa Clara)是硅谷的中心地区，1998年圣他克拉拉县平均房价$304500,而目前的平均售价是56万美元，比其他地区高出很多，即使紧邻纽约市的富裕县威郡（Westchester County)也没有它高。就经济景气的程度而言，2004年远不能和1998年相比，为何房价反而高出当年的80%以上呢？对此不少多年住在硅谷地区的朋友告诉我，硅谷地区的房价居高不下，和人们对于硅谷的振兴依然抱有相当的信心有关。在硅谷发展的顶峰时期，许多人来到硅谷“淘金”，房价飙升自不待言。在硅谷滑坡时期，有着承受能力的人把住房当作保值、升值的投资手段，自然也不愿意轻易脱手。在硅谷走出低谷的缓慢恢复时期，已经扛过来的人，期望房价再创新高。来这里“淘金”的创业者有一个与其他地区不同的心态和投资手段：具有购买二三十万房价能力的人会去购买七八十万美元的房子，这种远远超过自己购买力来购买高出许多房屋的现象即使在美东地区也是很少有的。他们以为这里的工作机会比美国其他地区要高，购房在目前又是较炒股保险的一种投资，即使卖掉也可保值和升值，而且美西的房地产税仅有1.25%,每年对于80万美元的住房来说,所付的地产税只有10000美元,因而有相当吸引力的。
与房价不断攀升的同时空房率比以前要高，房租费却呈下降趋势，因为不少公司倒闭或大幅度减员，失业增多，房主宁愿降低出租率也不愿低价脱手空房，随着空房率增加，房租越来越低，这种现象我们在硅谷地区可以清楚看到沿途的一些公司张帖出租房屋的大幅告示。
在硅谷期间，我们参观了几种不同类型的住房。在Cupertino硅谷中心地区的西部山丘森林保护区附近有一条连接繁华的De Anza Blvd和森林山区边缘的Rainbow Dr.， 在Rainbow Dr.的西端是一片高档豪华型住宅区，在一条范围广阔的山梁间仅仅住着二三十家，我们下榻的正是其中的一栋专门设计结构别致富有特色的豪华型别墅，入夜在专用停车场上走出车门望下看，在室内从窗外看可以鸟瞰整个Cupertino地区，哇！真是一片“灯海”，壮观之极，美不胜收，凭借这一景观（View）这里的房价就要升值，因为现在美国富有的人正兴上山和下海（洋边）之风。我们下榻的住宅为二层楼高档别墅，建筑面积5900英尺，米黄的墙面配红褐的屋顶，房子造型依地形呈钝角走势，外观舒展，紧凑而富于变化，很有现代感。正门前有假山石、自动流水、奇花异草点缀的一带庭园。还有四车位车库。房后一直延伸到山下的路边处。为了抗八级地震，也为了防止滑坡，在盖放前的地基上打了110多根又长又粗的钢桩，可以确保不致发生问题。后花园占地面积不小，足够二三十人来这里野炊。这里的地价在90年代初就上涨了15万美元。现在这栋别墅的售价估计超过三百万美元，比建房时翻了一番多。
堪与Cupertino的豪华高档别墅媲美的是毗邻圣他克拉县的Alameda County 地处Fremont市艾维隆高地（Avalon Heights)的高挡别墅群。其实在美国人们通常很少记住属于那一个县，重要的是在那一个市(City)或镇（Town)，所以单从邮编看, 你难以搞清楚两个不同的县市有何从属关系又有多少距离。我们从Rainbow Dr.出发驱车到位于Fremond市的Avalon Heights大约35分钟光景。走85号、280号、880号高速公路转Dixon Landing, Warm Springs Blvd, Green Valley就到到了艾维隆高地。从远处看在山坡齐腰处我们看到一条带状建筑物，到了艾维隆社区入口处有保安人员把守，未经主人同意外面的车辆是不能开进去的，社区内十分安全，除了偶尔来客几乎只有这里的居民进出，所以极少见到行人，这样的封闭式严格管理在美国相当的少见的。
据《新屋》杂志介绍:“位于FREMONT的豪华住宅，设计精良，采用最先进的家庭科技设备，每栋占地2万英尺以上，房屋建筑自3000英尺至4750英尺，售价合理，自800000$US起。”“欲参观Avalon Estates请由Fremont的1-680公路至 Scott Creek下交流道，往东一条街到 Green Valley Rd.，再向北经两条街到达入口警卫室。”
整个艾维隆高地高档别墅社区的占地面积1000英亩左右，但是住宅不到300户，各家都有属于自己不小的花园，社区里极为宁静，风景秀丽，面向海湾，背靠山腰。几条高级马路接连各个高档住宅，进山后马路右侧别墅背靠海湾，而马路左侧背靠山腰，只是在更高处的别墅能够面向海湾背靠山腰前后都是开阔地，不过它的房价高达200万美元以上。我们在这个高档别墅社区先后去了认识的两家作客。一家是四年前曾来过这里的一位亲戚家，今年我们又旧地重游，进入社区山路好一会儿，经过长长的Avalon Heights Rd.转向Woodside Terrace住地，看到了马路两边一排排单独的别墅，在每栋房子间的间隔都不小各自拥有大小不一的山坡地，随主人的心愿经营，据说有一家为经营山坡花园已经投入了15万美元。我亲戚的这座后花园比较朴实，没有花功夫精心装饰和照料。他们特意选住在一栋三千来英尺平房里，据说选购这类平房还颇不易。住宅的格局简明、豁达、整套房子没有一级台阶和一条门槛，即使坐轮椅也可畅通无阻，相当适合年纪大些的居民居住。这类别墅均有四车位，花园外面下坡处是一片空旷的山谷和山坡，雨水多的时候长满青草，雨水少的时候就会一片黄色了，据说那里已经着手开发成高尔夫球场了，不过这几年经济形势不好，四年前的许愿迄今尚未兑现。相信再经过十几年这里的树木丛生，定会更加秀丽的。我们还注意到马路对面的别墅价值200万美元，3100英尺，他门的View更好，因为是后花园面对海湾，夜里是一片“灯海”。
我们拜访的另一家是90年代随着雅虎而迅速崛起的新富，现在是阿里巴巴的TCO大名鼎鼎的吴先生夫妇家，Avalon Heights Rd.上，是栋两层楼造型别致的高档别墅，主人带我们参观了他们自己设计的室内装修，显得十分的富丽堂皇，而后花园正对海湾，景观极好，符合“下海上山”的要求。为装点着后花园就花费了近30万美元，使人隐隐约约可以感到对于因高科技迅猛发展带来财富的喜悦之情。像这类住户在这个高档别墅社区相当的多。主人告诉我这里的房子很走俏，销售商事前并不公布销售地点，只是在出售前一天宣布，他们是获悉后连夜排队购买的，90年代末购买时房价102万美元，现在连同花园投资，据说可以值250万美元左右了。
在Avalon Heights社区，我们还驱车参观社区里的各个高挡别墅的建筑造型,用了约摸20分钟左右走遍社区的各个角落，因为社区景观很好，面向海湾背靠山坡，全封闭安全管理，物业管理费用每月又才200多美元，所以十分走俏，在社区中不乏二三百万的售价房，里面住有著名影星、百万富翁、千万富翁，现在300套的住房已经销售一空，1997年开始销售时仅仅五六十万一栋，后来房价一直飙升，超过100万一套。我们还看到一块留着的空地，在空地上可以欣赏海湾风光，仅这块地皮的售价就是100万美元。可以看出在硅谷地区有这类住房承受力的人不在少数，其中缘由之一是住房本身一种保值、升值的投资渠道。
在硅谷地区我们还拜访了一位我们的“小”朋友家，她毕业于北大，90年代上半期来到加州工作，先后搬过两次家，这次新家刚刚住下才个把月。住地在Fremond以北半小时汽车路程的Hayward（如果从Cupertino的Rainbow Dr.出发则要开车50分钟光景距离37.82英里)，走238号公路经过Mission Blvd. 就进入山腰，这段山路长达7英里，汽车开过加州州立大学Hayward分校继续上山就到了一个新的高挡住宅小区，这里和Avalon Heights高档住宅区和着优越的地形优势，同样是依山旁水，只是海湾的水面在92公路线上连接Hayward和Foster City 的San Mateo Bridge附近，距离硅谷中心远了不少，公司较少，去旧金山必须缴纳2美元的过桥费，而背靠的海拔不高山峰顶端。我们很快找到了BAILEY RANCH RD的住地.这里的住宅就其规模和价格来说,要比Avalon Heights社区要低一个档次,但是已经全部售完,她们是去年从急于脱手的房主那里买得二手房,价值87万美元,算是相当合算的。我们在住房附近花半个小时走了一小圈，发现这里的居住环境可以和Avalon Heights社区媲美，只是如果要在桂谷上班则路上将花去个把小时的时间，购房者对这个因素是必须考虑的。
除了高档别墅的住宅区外，我们还看了住在市中心地区的高档住房。其中住在Cupertino北断De Anza Blvd附近Hanford Dr.的House离华人大型超市走路不到10分钟的路程，不仅交通方便有十分安静，是理想的室内居住地。这栋House共4000多英尺，当时售价70多万美元。现在的房价已经翻了一番。我们还参观了为老年人准备的在Terrice Ave. 的一栋House平房,足有约2000平方英尺（面积估算折合为186平方米左右）除了客厅、饭厅、厨房外，有三个卧房，还有一间活动室。这栋房子在此基础90年代售价为30多万美元，连院子面积有4000多平方英尺。现在的售价在100万美元左右。这类住房也适合于刚成家的年青人，但是一般的低薪阶层难以完全依靠自己的工薪收入来购买像样的住房。工资收入不高，解决住房问题往往还需要父母帮一把。
对于一般中产家庭的住房我们也有机会参观。一位老同学去年买了新房，住在Fremond的Warm Spring地区，刚搬来一个月左右。周围环境较好，离公园和超市都很近，无论对上班族还是年轻人都很方便。他们的住房面积总共两层1895英尺，售价56万美元,由于是双方直接联系所以省却了中介费用。这位老同学是来练习“孙子兵法”的，女儿和女婿平时都要上班，她是个典型的“三等公民”（一等下班，二等放学，三等吃饭）。四年前，在洛杉矶见到她在儿子家联系“孙子兵法”现在转到也了硅谷。
四年前我们看到她女儿还是单身一人，住在一排排结构相同的商品房属于Conned-House,二层,楼上是三间卧室,前面两间面积相同(不到十平方米),她租其中一间,月租费550$US,水电费用在内。另一间是主人的工作室，旁边有共用的卫生间，楼梯另一侧则是主人卧室，面积大且有卫生间。楼下从汽车房进入厨房，并和Dinning Room相连，旁边是不大的客厅，有外门。整个房屋三人小家庭在硅谷地区够住，如果一个人显得多了一点，房东六年前以27万US价格买，进房地产税30000$US多元，将其中一小间租给她，两人合炊。四年前房价上涨到38万美元。今年她已经有了一个一岁多的儿子，母亲来练“孙子兵法”显然需要购买新房。这种情况在硅谷地区对于新来的创业者具有相当的代表性，前面提到平均房价平均56万美元的一类打工族，对他们来说，不仅是生活的必须而且又是一种投资方式。由于是贷款和分期付款，夫妇两人还有工作，住这样的该无问题，如果发展的好就会向高档住宅奔了。
在硅谷的创业者有了位置和足够的票子，会购买相应的房子和车子，有了孩子还得为孩子上学准备相应的票子。他们总是有着美好生活的憧憬，同时也承受着巨大的压力。
学术交流网(www.annian.net)/美国问题观察/2004年3月16日首发
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